Udsættelsesforretning

Hvis en udlejer oplever, at en lejer misligholder sine forpligtelser, har udlejeren mulighed for at gennemføre en udsættelsesforretning med hjælp fra fogedretten.

Vores erfaring viser, at langt de fleste udsættelser i Danmark skyldes betalingsmisligholdelse. Dog kan en udsættelse også finde sted af andre årsager, såsom manglende overholdelse af husordenen. I denne artikel fokuserer vi primært på udsættelser som følge af manglende betaling.

En udsættelsesforretning omhandler tvungen fraflytning af et lejemål, hvis en udlejer eksempelvis ikke har modtaget betaling for husleje.

Hvis en lejer ikke betaler sin husleje, kan udlejer opsige lejemålet og anmode lejeren om at fraflytte frivilligt – eller få fogedrettens hjælp til at gennemføre udsættelsen.

Vælger lejeren ikke at fraflytte frivilligt, vil vedkommende blive indkaldt til et møde i fogedretten med det formål at få lejeren udsat.

Forløbet ved en udsættelsesforretning

Hvis en lejer undlader at betale husleje, skal udlejer sende et betalingspåkrav. Betales kravet ikke senest 14 dage efter modtagelsen, kan udlejer ophæve lejemålet.

Betaler lejeren inden for fristen på 14 dage, har lejeren ret til at blive boende.

Hvis betalingen ikke modtages rettidigt, kan udlejeren ophæve lejemålet med begrundelse i manglende betaling. Hvis lejeren fortsat ikke fraflytter, skal udlejer indsende en udsættelsesrekvisition til fogedretten.

Fogedretten vurderer herefter gyldigheden af ophævelsen og indkalder typisk lejeren til møde. I nogle tilfælde vælger fogedretten at foretage en udkørende fogedforretning, hvor udsættelsen sker uden møde i retten.

Der er en stigende tendens til, at udsættelsessager på baggrund af manglende betaling gennemføres som udkørende fogedforretninger. Ved udsættelser af andre årsager ser vi dog, at fogedretten oftere indkalder lejeren til et retsmøde.

Udsættelsesforretningen i praksis

Udsættelsen gennemføres ved, at fogedretten møder op på lejemålet sammen med lejers eventuelle advokat, en låsesmed og politiet.

Hvis døren ikke åbnes, vil låsesmeden sørge for adgang til lejemålet. Når der er adgang, foretages en gennemgang af boligen og en vurdering af indboet.

Ofte har indboet begrænset værdi, og det er sjældent muligt at tage udlæg i ejendele af betydning.

Juridisk set kan lejemålet tømmes af en flyttemand, hvorefter boet opbevares hos politiet. I praksis aftales det dog ofte, at lejeren selv tømmer boligen inden for en given frist.

Det anbefales, at udlejer straks får skiftet låsene, så lejeren ikke længere har adgang til lejemålet og dermed ikke kan blive boende ulovligt.

Hvad koster en udsættelsesforretning?

En udsættelsesforretning indebærer et gebyr til fogedretten.

I første omgang er det udlejer, der afholder denne udgift, men beløbet opkræves senere hos lejeren som en del af de samlede omkostninger.

Udover fogedgebyret skal lejeren som regel betale husleje i op til tre måneder efter udsættelsen.

I praksis ses det dog ofte, at lejeren ikke er i stand til at betale, hvilket kan medføre, at udlejer må igangsætte en efterfølgende inkassoproces for at inddrive gælden.

Både advokater og inkassofirmaer kan hjælpe med denne proces.

Inkasso i forbindelse med udsættelsesforretninger

En udsættelsesforretning resulterer ofte i, at udlejer har et økonomisk krav mod lejeren – typisk manglende husleje samt udgifter forbundet med udsættelsen.

For at inddrive disse beløb kan udlejer benytte sig af enten et inkassofirma eller en advokat.